Huurherziening horeca (deel 2 van de 3): Vijf fabels

11 februari 2016 Van Alkemare Horecamakelaardij wordt tegenwoordig veel ingeschakeld voor advies bij de wettelijke huurherzieningsprocedures overeenkomstig 7 : 303 BW. In dit artikel leest u enkele fabels aangaande de wettelijke huurherzieningsprocedure. Dit artikel wordt vervolgd door nog een deel, namelijk tips bij huurherziening. Voor deel 1 van deze reeks, Huurherziening horeca: 7 feiten, klik hier.

Veelal treden wij op als onafhankelijke deskundige, gezamenlijk aangesteld door huurder en verhuurder of door de rechtbank. Ook treden wij in veel gevallen op namens onze relaties (huurder of verhuurder) als diens persoonlijke adviseur. Er heerst vaak onduidelijkheid over de mogelijkheden en wettelijke bepalingen omtrent de wettelijke huurherzieningsprocedure. En hoe vindt dit zijn werking in de praktijk? Na het lezen van dit artikel hopen wij u meer inzicht te geven.

Fabels

1. Een pand bij u in de straat of directe omgeving staat voor een aanzienlijk lagere of hogere prijs te huur, dus ook uw huur behoort direct aangepast te worden.
Dat is niet direct het geval. Eerst moet worden bekeken of u wettelijk gezien al recht heeft op huurherziening. Zit u nog in uw eerste contractuele huurperiode? Als dat het geval is dan heeft u geen recht op huurherziening. Dat heeft u ook niet als de huurprijs korter dan vijf jaar geleden al aangepast is.
Verder is het van belang dat de rechter bij een huurherzieningsprocedure moet kijken naar de gemiddelde huurprijzen voor vergelijkbare bedrijfsruimte over een tijdvak van vijf jaar. Door te kijken naar gemiddelde huurprijzen over een tijdvak van vijf jaar worden eventuele grillen van de markt (pieken en dalen in de huurprijzen) enigszins genormaliseerd. Daarnaast worden in de huurherzieningsprocedure wettelijke voorschriften gesteld waaraan de referentiepanden moeten voldoen. Bij de selectie van de referentiepanden zal de rechter onder meer rekening houden met de ligging, grootte, indeling, kwaliteit en bereikbaarheid van de bedrijfsruimte en de voorzieningen in en om de bedrijfsruimte, zoals bijvoorbeeld parkeerplaatsen. Bovendien zijn niet alle panden geschikt om in de beoordeling betrokken te worden. Huurpanden die in de referentieperiode van vijf jaar niet verhuurd zijn geweest, zijn bijvoorbeeld ongeschikt.
Kortom, er komt veel kijken bij huurherzieningen. Leest u voor meer informatie ook het artikel huurherziening horeca: 7 Feiten, klik hier.
 
2. Alleen huurder heeft recht op huurherziening en daarmee is de wettelijke procedure alleen bestemd om huren omlaag te krijgen.
Dit is niet juist, aangezien ook verhuurder recht heeft op huurherziening volgens de zelfde bepalingen als huurder en dit kan leiden tot huurverhoging indien dit blijkt uit referenties.

3. Verhuurder of huurder kan wettelijk gezien eisen stellen aan huurder bij huurherziening volgens de wettelijke huurherzieningsprocedure, zoals verplichte verbouwing, het tekenen van een nieuw huurcontract met gewijzigde voorwaarden, etc.
Dit is wettelijk niet mogelijk. In de wettelijke huurherzieningsprocedure kunnen door geen van beide partijen bijzondere eisen worden verplicht, tenzij partijen dit met wederzijdse goedkeuring overeenkomen in de onderhandelingsfase buiten de rechtbank.

4. Een in opdracht van huurder of verhuurder opgesteld huurherzieningswaarde rapport is volledig ontvankelijk en de rechtbank zal deze vastgestelde huurwaarde volgen.
Dat is niet juist omdat huurder en verhuurder beiden in moeten stemmen met de aan te stellen deskundige. Als huurder en verhuurder geen overeenstemming bereiken over de aan te stellen deskundige/taxateur, dan kunnen zij de rechtbank verzoeken een deskundige aan te stellen. Veelal is het echter prettig om voorafgaand aan een gerechtelijke procedure reeds inzicht te hebben in de te verwachten huurherzieningswaarde, hierdoor komt het vaak voor dat zowel huurder als verhuurder alsnog voorafgaand aan de gerechtelijke procedure voor eigen rekening een eigen taxateur aanstellen om een rapport op te maken.
 
5. Huurders doen er verstandig aan om niet teveel te investeren in hun horecapand omdat verbeteringen in het gehuurde tot een verhoging van de huurprijs kan leiden.
Dit is niet juist. De rechter mag een verhoging van de huurprijs niet baseren op verbeteringen van het gehuurde die op kosten van de huurder zijn aangebracht. Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Dit artikel behoort tot een reeks met nog twee delen, namelijk zeven feiten bij huurherziening en tips bij huurherziening. Houdt u onze website en/of Social Media kanalen in de gaten!?
Kunt u niet wachten en/of wenst u meer informatie? Neemt u dan contact met ons op via telefoonnummer 0226-343220 of klik hier voor ons contactformulier.

Van Alkemare selecteert in overleg met haar relaties met enig regelmaat interessante informatie voor horeca ondernemers en/of verhuurders van horecapanden. Deze informatie wordt op onze website en via onze Sociale Media kanalen verspreid.  Dit artikel is opgesteld door Nick Zuurbier, makelaar/taxateur bij Van Alkemare en Jan de Beurs van Knuwer Advocaten. Nick Zuurbier is binnen Van Alkemare o.a.  gespecialiseerd in de begeleiding van horecaondernemers en/of verhuurders bij huurherziening. Jan  de Beurs is advocaat bij Knuwer Advocaten, specialisatie huurrecht. Wetten en regels veranderen en omstandigheden kunnen afwijken, dit artikel is derhalve onder voorbehoud van fouten en/of wijzigingen. Hier kunnen geen rechten aan worden ontleend.